Het scheiden van wonen en zorg staat hoog op de agenda bij woningcorporaties, zorginstellingen en beleidsmakers. De redenering klinkt aantrekkelijk: wonen en zorg zijn twee aparte diensten, dus kunnen ze ook contractueel en financieel los van elkaar worden georganiseerd. Meer transparantie, meer keuzevrijheid voor bewoners, meer helderheid over kosten.
Maar wie vanuit vastgoedperspectief betrokken raakt bij de uitvoering van deze gedachte, stuit al snel op een fundamenteel spanningsveld: de juridische mogelijkheid om te scheiden staat niet op zichzelf. Ze heeft directe gevolgen voor de positie van de verhuurder, de mate van regie over het vastgoed, en de exploitatiemogelijkheden op termijn.
Niet alles wat juridisch kan, werkt strategisch. De ruimte om wonen en zorg te scheiden is smaller dan ze lijkt — en de gevolgen reiken verder dan de contracttabel.
Recent begeleidde ik een woningcorporatie in gesprekken met een zorginstelling over de mogelijkheden om bestaande woon-zorgovereenkomsten anders in te richten. De aanleiding was een combinatie van organisatorische wensen en financiële overwegingen. Op papier leek er ruimte.
Maar gaandeweg het traject werd duidelijk dat elke aanpassing van de contractstructuur directe gevolgen had voor de positie van de huurder en daarmee voor de greep van de corporatie op doorstroming, toewijzing en de langetermijninzet van het vastgoed.
Uiteindelijk zijn de contracten niet aangepast. Niet omdat het juridisch onmogelijk was, maar omdat de strategische impact op termijn groter kon worden dan het directe voordeel.
In de praktijk zijn er drie hoofdvormen waarop wonen en zorg contractueel kunnen worden georganiseerd:
Huur en zorg zijn volledig ontkoppeld. De huurovereenkomst staat op eigen benen en valt daarmee onder het volledige regime van woonruimtehuurrecht: huurbescherming, huurprijsbescherming, regels rond indexering en servicekosten. Het einde van de zorg betekent niet automatisch het einde van de huur. Voor een corporatie of zorgaanbieder die regie wil houden op doorstroming, is dit de meest risicovolle variant.
Huur en zorg zijn afzonderlijk vastgelegd, maar contractueel aan elkaar verbonden. Het koppelbeding bepaalt dat het einde van de zorg ook het einde van de huur met zich brengt. Een uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 30 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3293) bevestigt: een goed geformuleerd koppelbeding maakt ontruiming mogelijk zodra de zorgrelatie eindigt. Maar een onvoldoende doordacht koppelbeding plaatst de verhuurder alsnog tegenover een beroep op huurbescherming.
Wonen en zorg zijn geïntegreerd in één overeenkomst. De rechter kijkt welk element overheerst. Overheerst het zorgelement duidelijk, dan vallen huurbeëindigingsbescherming en waarschijnlijk ook huurprijsbescherming buiten toepassing — een beginsel dat de Hoge Raad vastlegde in het arrest 't Velthuys/Koopmans (1985). Maar de beoordeling is sterk afhankelijk van feitelijke uitvoering: kleine verschillen kunnen grote juridische gevolgen hebben.
Door de invoering van de Wet Betaalbare Huur is het gereguleerde huursegment aanzienlijk uitgebreid. Veel meer woningen dan voorheen vallen nu binnen de huurprijsregulering. Toenmalig Staatssecretaris Pouw-Verweij bevestigde recent in antwoord op Kamervragen dat huurprijsbescherming buiten toepassing kan blijven als het zorgelement overduidelijk de overhand heeft, maar benadrukte tegelijk dat de scheidslijn nog nader gedemarqueerd moet worden in overleg met de sector.
Voor woonzorgcomplexen die in de gereguleerde zone vallen, is de vraag of het woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing is daarmee strategisch én financieel van groot belang.
De wet is veranderd, de jurisprudentie loopt achter. Corporaties en zorginstellingen die nu contracten herinrichten, bewegen zich in een landschap dat nog in beweging is.
De contractstructuur bepaalt mede:
In de casuïstiek zien we dat deze vragen pas zichtbaar worden op het moment dat er iets mis gaat. Op dat moment is het te laat om de contractstructuur aan te passen.
Begin niet bij de vraag wat contractueel kan, maar bij de vraag wat u op de lange termijn wilt kunnen sturen. Dat vraagt om een integrale blik op juridische structuur, exploitatielogica en vastgoedstrategie tegelijk.
Marcel Doornkamp MRICS REE is senior adviseur en partner bij RealEffect B.V. in 's-Hertogenbosch. Hij adviseert woningcorporaties, zorginstellingen en (MKB-)vastgoedgebruikers bij complexe vastgoedvraagstukken op het snijvlak van strategie en transacties.
Vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem contact op.